Досье дома · Dossier de la casa · La Rubiera · San Julián · Bimenes

La Rubiera (Bimenes)

Каменный дом 1953 года с пристройками и лугом на южном склоне долины Бименеса · idealista 111945868 · объект 946 в трекере Casa de 1953 con anexos y prau en la ladera sur del valle de Bimenes

RC дома B02700200TP90A (LG La Rubiera 2(A)) · 43.342584, −5.559465 · 346 м над морем · агентство Inmo Digital (Cristina Cagliari)

156 000 €

ЦенаPrecio

117 м²

Дом (кадастр: 67+50, 1953)Vivienda (catastro)

1 333 €/м²

За м² дома€/m² construido

3+1

Спальни + ваннаяDormitorios + baño

Только свои средства

Ипотечников не принимаютSólo fondos propios

Финка: м² не названы

«Amplia finca edificable»Superficie no publicada

Кросс-чек gpt-5.6-sol Contraste con gpt-5.6-sol

Метод — как у объекта 945: досье отдаётся codex gpt-5.6-sol с задачей опровергнуть; раунды идут до согласия. Sol работает с полным доступом в сеть и проверяет первоисточники сам. Método: el dossier se entrega a gpt-5.6-sol con la tarea de refutarlo; las rondas siguen hasta el acuerdo.

Раунд 1 — SIGNIFICANT (25.08, 121 веб-проверка)

Sol согласился с главным («никаких денег до раскрытия состава и титула», ликвидность, состояние) и разнёс четыре обоснования; всё принято и внесено в досье:

Пункт	Вердикт sol	Что изменилось в досье
Причина «только нал»	ADJUST	Была «вероятная причина — несостыковка реестра»; стало «причина не установлена» + гипотезы. «Sin división horizontal» ипотеку сам по себе не блокирует (доктрина DGSJFP).
Цена	ADJUST	Добавлен свежий средний запрос 766 €/м² (Indomio 07.2026) и оговорка: если в лоте большая земля — сравнение по €/м² дома некорректно.
Ликвидность (56,5 % вакансии, кризисный консехо)	CONFIRM	Плюс: Бименес официально в списке «concejos en crisis demográfica» (Decreto 83/2025) — отсюда же льготный ITP.
«Оптики нет совсем»	ADJUST	Карта — винтаж 30.06.2024; выпуск-2025 опубликован; FWA/спутник считаются отдельно. Переформулировано, добавлен письменный запрос операторам.
Ст. 412 «любая лицензия»	ADJUST	Сужено до «жильё и деятельность»; modificación puntual PGO существует (BOPA 26.03.2024 — открыт и прочитан нами).
Агентство	ADJUST	BORME 11.08.2025 скачан и прочитан дословно: с 04.08.2025 единственный администратор — Olesya Rosete Plusheva. «Один канал» — про лот, не про агентство.
Налог 8 %	ADJUST	Для кризисных консехо с 2026 — льготные ставки ITP (Ley 5/2025), база — не ниже valor de referencia. Внесено в расчёт посадки.
Коридор 80–105k	ADJUST	Заменён сценариями A/B по составу лота (см. «Решение»); при большом луге в лоте 156k — предмет обычного торга.

Раунд 2 — MINOR (25.08)

Sol подтвердил оба новых пункта и добавил собственные измерения:

316 — CONFIRM как главный кандидат в финку: центроид 316 в 15,8 м от дома, контуры смежные; точечный запрос к официальному слою NR (SITPA Visor_RPGUR, слой 37) помещает дом и центроид 316 внутрь ядра «La Riba», а наложение GML-контура — ~995 из 1 227 м² (≈81 %) внутри NR; центроиды 318 и 336 — вне. Включение в продажу всё равно доказывает только титул.
Чердак — CONFIRM: «bajo cubierta habilitable» — потенциальный объём, не почти готовая комната; бюджетировать консервативно, техником проверить балки/жучка/несущую способность/высоту/лестницу.
ITP — условия прочитаны в BOE (ст. 32 bis, ред. с 01.01.2026): 4 %/6 %, vivienda habitual, заселение ≤6 мес (после ремонта ≤3 мес и не позже года), ≥3 лет проживания; отдельная незастроенная парцела льготой не покрывается — делить базу; для рустики — ст. 32 ter (100 % deducción).
Сценарий B — CONFIRM с поправкой: 3,4–4 €/м² — верхний скрининг по asking; 135–145 тыс. — «сценарий продавца», торговую поправку вниз считать оправданной.

Раунд 3 — AGREED (25.08)

Итог sol, дословно: «Кросс-чек подтвердил кадастровое опознание дома и 316 как наиболее вероятной прилегающей финки, её частичное попадание в NR, повышенную относительно местного рынка цену, низкую ликвидность и необходимость осторожности из-за необъяснённого cash-only. До arras остаются обязательными восемь ворот: точный состав лота и титул, Registro, certificado urbanístico, легальность строений, вода и стоки, фактические границы земли, письменное объяснение отказа от ипотеки и технический осмотр. До их прохождения допустим только дешёвый документарный pre-DD без денег и ценовых обязательств.» Veredicto final de sol: AGREED. Hasta pasar las ocho puertas, sólo pre-DD documental barato, sin dinero ni compromisos de precio.

Раунды: SIGNIFICANT → MINOR → AGREED. Файлы: scratchpad/sol/r1–r3.out.md сессии 17c1498e. Rondas: SIGNIFICANT → MINOR → AGREED.