Досье дома · Dossier de la casa · La Rubiera · San Julián · Bimenes
La Rubiera (Bimenes)
Каменный дом 1953 года с пристройками и лугом на южном склоне долины Бименеса ·
idealista 111945868 · объект 946 в трекере
Casa de 1953 con anexos y prau en la ladera sur del valle de Bimenes
RC дома B02700200TP90A (LG La Rubiera 2(A)) · 43.342584, −5.559465 · 346 м над морем · агентство Inmo Digital (Cristina Cagliari)
156 000 €
ЦенаPrecio
117 м²
Дом (кадастр: 67+50, 1953)Vivienda (catastro)
1 333 €/м²
За м² дома€/m² construido
3+1
Спальни + ваннаяDormitorios + baño
Только свои средства
Ипотечников не принимаютSólo fondos propios
Финка: м² не названы
«Amplia finca edificable»Superficie no publicada
Лестница цен Бименеса: где стоят 156 000 € La escalera de precios de Bimenes
Живые объявления консехо, сняты 25.08.2026 (habitaclia, milanuncios, fotocasa, срезы pisos.com).
Идеалисту агенты не видят (DataDome), но перекрёстных дублей хватает.
Anuncios vivos del concejo, tomados el 25.08.2026.
Объект
Цена
М²
€/м²
Состояние
Suares, каменный остов
9–15 000 €
36
250–414
руина
Debajo la Vara
25 000 €
65
385
под ремонт
Riosuaria 9
29 999 €
95
316
под ремонт
Castro
64 000 €
264
242
под ремонт
Montiquín / San Julián (+~1 000 м² финки)
60 000 €
127
472
под ремонт
Tabayes (+9 700 м² в 3 парцелах)
76 000 €
112
679
под ремонт
El Praón
—
—
441
жилое
Riosuaria 6
—
—
800
жилое
La Baragaña
—
—
840–1 050
жилое
San Julián / Rebollo (топ консехо)
—
—
943–1 167
жилое
Этот дом (946)
156 000 €
117
1 333
под ремонт
Нава (для сравнения): дом 126 м² + 1 800 м² + óрреo
174 500 € (было 195 000)
126
1 385
жилое, косметика
Запрошенные 1 333 €/м² — выше всего сегмента «под ремонт» (240–680 €/м²) в 2–5 раз и выше
топа готового жилья консехо. Медиана Бименеса по независимой модели — 863 €/м² (Нава 1 238, Лавиана 613);
средний запрос за шале в Бименесе — ~132 500 € целиком. За те же деньги в Наве продаётся жилой дом со
своей землёй 1 800 м². Рустика в самом Бименесе сейчас предлагается по ~3,4–4 €/м² (живые лоты) — и только если
в продажу входит весь луг 15 739 м², механическая сумма «дом по сегменту + земля по рустике» дотягивается
до ~135–145 тыс. — верхний сценарий продавца, не оценка сделки (asking ≠ clearing; торговать стоимость дома и
добавку за землю по отдельности). Налог — не безусловные 8 %: Бименес официально в списке «concejos en crisis
demográfica» (Decreto 83/2025), и с 01.01.2026 действует ст. 32 bis (условия прочитаны в консолидированном BOE):
4 % до 150 тыс. / 6 % свыше — вторичная передача, дом становится vivienda habitual, заселение ≤6 мес
(после ремонта — ≤3 мес по окончании работ и не позже года после покупки: для дома «под ремонт» этот
годовой предел критичен), проживание ≥3 лет. Отдельная незастроенная парцела льготой автоматически не
покрывается — базу делить между домом и финками (для чистой рустики — своя ст. 32 ter, 100 % deducción,
кроме земли с неаграрной постройкой). База ITP — не ниже
valor de referencia каждого RC. Посадка при запрошенной цене: 156 000 + ITP 6,3–12,5 тыс. + нотариус/регистр
~1,5 тыс. ≈ 164–170 тыс. €, плюс ремонт (40–80 тыс. — прикидка, не смета) → всё-в-одном 205–250 тыс. €.
La rústica en Bimenes se ofrece a ~3,4–4 €/m²; sólo si el lote incluye el prau entero de 15.739 m²
la suma mecánica «casa a segmento + suelo a rústica» llega a ~135–145 mil. El impuesto no es un 8 % incondicional:
Bimenes está en la lista de concejos en crisis demográfica (Decreto 83/2025) y desde 2026 rigen tipos reducidos de
ITP para vivienda habitual (≈4 % hasta 150 mil / 6 % por encima — Ley 5/2025; verificar aplicabilidad). La base no
baja del valor de referencia de cada RC. Coste al precio pedido: ≈164–170 mil €, más reforma (40–80 mil, estimación,
no presupuesto) → 205–250 mil todo incluido.
Контекст ликвидности: Бименес — первый в Астурии по пустующему жилью (56,5 % фонда, INE-2021);
сделок по консехо публичная статистика не даёт (INE/нотариат публикуют только провинцию) — но при 10–12 живых
объявлениях и таком вакансе быстрых выходов тут не бывает. Ни одно из ~15–20 сравнимых объявлений региона не
требует «только нал» — это условие здесь аномалия.
Bimenes lidera Asturias en vivienda vacía (56,5 %, INE-2021); no hay estadística municipal de
compraventas. Ninguno de los ~15–20 comparables exige «sólo contado»: la condición es una anomalía.
AI-вердикты карточки Veredictos AI del tracker
Оба анализа — на обогащённой строке (точная координата, кадастр, travel), 25.08.2026.
Ambos análisis sobre la fila enriquecida, 25.08.2026.
Модель
Цена
Инвест-рейтинг
Риск
Главное из разбора
Claude (fable)
OVERPRICED
LOW
MEDIUM
~27 % выше потолка локальных пиров даже с поправкой на финку и пристройки; одна ванная; «только нал» сузит и перепродажу
ChatGPT (sol)
OVERPRICED
LOW
HIGH
Премия требовала бы доказанной застраиваемости финки, состояния и регистрируемости пристроек — ничего из этого не доказано
Кто продаёт и кто посредник Quién vende y quién intermedia
Продавец неизвестен — объявление не говорит, частник это, наследники или юрлицо; для налога это
ITP 8 % против IVA-сценариев, а для сделки — вопрос о herencia и proindiviso. Устанавливается nota simple.
El vendedor se desconoce: ¿particular, herederos o sociedad? Lo establece la nota simple.
Агентство: «Inmo Digital» на idealista = Rosete & Makovskyy Inmobiliaria y Reformas SL
(учреждена 16.12.2024, BORME 07.01.2025; капитал 3 000 €; администраторы Olesya Plusheva и Serhiy Makovskyy;
адрес C. Puerto de Ventana 3, Хихон; сайт inmodigitalrealty.es — не путать с .com, это чужой сайт). ~19 лотов по
Астурии, команда из пяти агентов; наш агент — Cristina Cagliari (Вильявисиоса, прямой +34 644 60 59 73).
Отзывов нигде нет — ни Google, ни соцсети; жалоб в OCU/HelpMyCash не найдено (слабый сигнал: фирме 20 месяцев).
Лот — «single-channel»: только idealista + их сайт (ref RH-21730, добавлен 06.07.2026), и в зеркале на их
сайте фразы про запрет ипотеки нет. С 2025-го в Астурии заработал обязательный реестр агентов — статус
регистрации спросить прямо.
Agencia: «Inmo Digital» = Rosete & Makovskyy Inmobiliaria y Reformas SL (16.12.2024, BORME
07.01.2025; 3.000 € de capital; C. Puerto de Ventana 3, Gijón; web inmodigitalrealty.es — no confundir con el .com,
ajeno). ~19 anuncios, cinco agentes; la nuestra es Cristina Cagliari (+34 644 60 59 73). Cero reseñas; sin quejas
en OCU/HelpMyCash (señal débil: 20 meses de vida). Anuncio monocanal (idealista + su web, ref RH-21730, alta
06.07.2026), y en su propia web la cláusula anti-hipoteca no aparece. Preguntar su alta en el nuevo registro
obligatorio de agentes de Asturias.