Объект 946 · idealista 111945868
Дом «под ремонт» по цене готового — и вдвое выше сегмента
Bimenes, Asturias · 156 000 €
Каменный дом 1953 года, LG La Rubiera 2(A), San Julián · Bimenes · RC B02700200TP90A · 43.342584, −5.559465 · 346 м над морем · объявление на idealista 111945868 · Строка в трекере — …/properties/946.
Вердикт в одном абзаце
Дом честный, место живое — но лот не раскрыт, «только нал» не объяснён, ликвидность консехо худшая в Астурии.
Хорошо и проверено. Дом опознан в кадастре точно (117 м², две планты, 1953, RC B02700200TP90A); южный склон и виды на долину — настоящие; школа и магазин Мартимпорры — 3 минуты, Нава — 9, больница Valle del Nalón — 23, Овьедо и Хихон — ~31–32, аэропорт — 53 (времена трекера, локальный маршрутизатор OSRM). Скан опасных соседей чист (два умеренных объекта за 5 км); паводок маловероятен (дом на склоне, на 15–45 м выше ручья); радона в обязательном списке CTE для Бименеса нет.
Плохо и тоже проверено. 1 333 €/м² — выше сегмента «под ремонт» (240–680 €/м²) в 2–5 раз и выше топа готового жилья консехо; средний запрос — 766 €/м² (Indomio, июль 2026), медиана по независимой модели — 863 €/м². Оба AI-вердикта карточки — OVERPRICED / LOW. Дом 1953 года без отопления, класс E, одна ванная, пятна влаги на потолке салона; системный ремонт — реалистично 40 000–80 000 € сверх цены (прикидка, не смета). Моря и пляжей в радиусе жизни нет — трекер меряет это как измеренное отсутствие (no_coastline_within_radius), а не как пропуск.
И главное, на чём держится решение. Что именно продаётся — не сказано: кадастр видит четыре отдельных объекта и не знает, какие в лоте, а площадь «amplia finca edificable» не названа нигде. «Apartamento pareado» почти наверняка — отдельная кадастровая единица с возможно другим собственником; пин объявления стоит вообще на третьем лугу (336, 15 739 м²). Без письменного перечня RC от продавца состав лота — гадание, и до него денег при 156 000 € предлагать нельзя. Разбор состава лота и кадастра…
Что говорит трекер
Скоры живут в приложении: строка 946.
Трекер и досье сходятся, но по разным дорогам. Компонент «цена» — ноль: трекер сравнивает 1 333 €/м² с 12 соседями в полосе площадей 93,6–146,2 м² и ставит объект в самый низ шкалы. Досье приходит к тому же выводу («OVERPRICED») — с одной оговоркой, которую формула не видит: если в лот входит крупная земля, сравнение по €/м² дома некорректно, и цену стоит раскладывать на дом и финки отдельно. Именно поэтому ценовой якорь зависит от состава лота, а не только от скора. Lifestyle 43.8 частью держит вниз то же измеренное отсутствие моря (no_coastline_within_radius) и удалённость деревни, при том что времена до школы, магазина и больницы — приличные.
Что решает покупку
- Точный перечень кадастровых номеров и м² финки. Дом + что ещё (almacén, «apartamento pareado», финка)? Certificación catastral каждой единицы — почти бесплатно, но это первый вопрос до любых денег.
- Почему «только нал». Прямой вопрос агентству + nota simple по каждой финке (~9–15 € за финку): зарегистрирован ли дом, совпадает ли описание с кадастром, есть ли cargas/наследство.
- Cédula/certificado urbanístico на дом и на финку. SNU.NR, I1 или P1? Что мэрия признаёт «edificable»? Ремонт существующего дома разрешён в любой категории (ст. 406 PGO), но «edificable» финки — заявление продавца, не статус. Недорогая бумага в мэрии.
- Осмотр с техником — только после бумажных ворот. Крыша и влага в салоне (пятна на потолке), чердак без утепления и мембраны, уралита (асбест) на кровлях пристроек, отопление с нуля. Платный визит, но он бьёт по смете ремонта 40–80 тыс.
- ITP по обоим сценариям. Бименес — «concejo en crisis demográfica» (Decreto 83/2025), с 2026 действуют льготные ставки (~4 % до 150 тыс. / 6 % свыше), но база — не ниже valor de referencia каждого RC, и отдельная незастроенная парцела льготой не покрывается. Считать бесплатно, до задатка.